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최초임대료 어떻게 대처할 것인가?

필넷 2020. 9. 4. 23:17
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국토부의 주택임대차보호법 해설집이 발표된 이후에도 여전히 2019.10.23 이전 임대등록한 임대사업자들에게는 혼란스럽기만 하다. 그렇다면 2019.10.23 이전에 임대등록한 임대사업자들은 어떻게 해야할까? 이글 말미에 내 생각과 대응방법을 적어보려 한다.

 

주택임대차보호법 해설집이 나오기 이전부터 지금까지도 계속 관련 기사가 나오고 있다. 

 

'특별법 무시하는 임대차법'…'5% 상한 적용' 해석에 분통[집슐랭]

# 2018년 말 경기 한 신도시에서 아파트를 구입해 전세를 내준 A 씨. 이후 지난해 9월 주택임대사업자로 등록했고 올해 재계약을 앞둔 상태다. 입주 초 전세를 준 점을 감안해 싼 전셋값으로 집을 �

www.sedaily.com

기사마다 조금씩 내용은 다르지만 해당 임대사업자들에게는 혼란스러운 상황이라는 것은 같다. 그리고 나는 임대사업자 측의 주장이 맞다고 생각한다. 이유는 이전글에서도 적었다.

 

일반법 vs 특별법, 무능한 정부의 부동산 정책

난 법률분야와는 전혀 관계없는 사람이지만 어느 정도 배우고 상식이 있는 사람이라면 '특별법 우선의 원칙' 이라는 말을 들어봤을것이다. 일반법이 일반적이고 광범위한 내용을 다루고 특별법

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부동산 카페에 들어가보면 국토부에 민원도 많이 넣고 있는 모양이다. 난 국토부에는 민원 넣어봐야 소용없다고 생각한다. 그렇다고 민원을 넣지 말라는 의미는 아니다. 적어도 많은 사람들의 고충을 알릴 수가 있을테니...

 

오늘 어떤분이 최초임대료 관련하여 대한법률구조공단에서 방문상담한 내용을 올려주셨다.

 

최초 임대료 법률상담 다녀왔습니다

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페

cafe.naver.com

요지는 민간임대주택에 관한 특별법에 손을 들어준 상담내용이었다.

나도 지난 일요일에 최초임대료 관련하여 국민신문고에 민원을 넣었는데 처리기관으로 국토부를 지정하지 않고 대한법률구조공단을 지정해서 민원을 넣었다. 왜? 국토부 답변은 뻔할테니까요. 암튼 아직 답변을 못받았지만 그사이 답변이 바뀌지 않기를 기대하고 있다.

 

그리고 어떤분은 네이버 지식인에도 물어보셨다.

 

주택임대사업자 최초임대료 문의드립니다

저는 임대사업자 등록을 2019년 03월 25일에 시행하였고 임대차 계약은 그보다 한달 전인 2019년 02월 14일에 하였습니다 [ 민특법 제 44조 부칙 (법률 제 16386호...

kin.naver.com

답변한 사람은 변호사인 듯 한데, 이분은 민간임대주택에 관한 특별법과 주택임대차보호법을 볼때 이렇게 해석할 수도 저렇게 해석할 수도 있고 애매하지만 국토부의 해설집도 꽤 설득력있다고 하고 해설집의 내용이 인정된다면 명도소송에 패소할 가능성이 높다고 말하고 있다.

 

나는 여전히 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) 조항의 최초임대료는 임대인이 정한다는 조문이 주택임대차보호법의 1회의 계약갱신청구권 보다 우선한다고 확신한다. 그렇다면 이와 같은 상황에서 임대인은 어떻게 행동해야 맞을까? 생각해봤다.

 

우선 네이버의 지식인 변호사님께 문의한 것처럼 명도소송으로 진행하면 안될 것 같다. 그렇게하면, 민특법이 우선이냐? 주임법이 우선이냐? 의 문제가 아닐 것이라고 본다.

 

임대사업자는 계약 해지를 할 수 있는 경우가 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조(임대차계약의 해제 및 해지등)에 열거되어 있는데, 최초임대료에 응하지 않았다는 사유로 계약 해지를 할 수가 없을 듯 싶다. 따라서, 명도소송으로 가면 지식인 변호사의 말처럼 패소할 가능성이 높아보인다.

 

결국 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료)에 따른 최초임대료를 정하여 이를 임차인에게 통보하고 임차인이 이에 응하지 않고 주택임대차보호법의 계약갱신청구권만을 주장한다면, 임대인은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대인의 의무를 지키면서. 즉, 계약해지가 아닌 계약을 유지하는 상태에서 종전임대차계약과 임대인이 정한 최초임대료의 차액만큼에 대한 손해배상청구소송을 해야 맞을 것 같다.

 

현재 청와대 국민청원 게시판에만 최초임대료 관련하여 3건의 국민청원이 등록되어 있다. 상대적으로 관심이 적은 것이 안타깝다.

 

(2019.10.23 이전 임대사업자의 최초임대료 문제)일반법이 특별법 보다 우선하는 최초사례를 만드��

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