최초임대료 국토부에 민원 넣어도 소용없다

 

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 개정후 국토부의 해설서 발표이후 2019.10.23 이전에 임대등록한 임대사업자들은 고민과 스트레스, 분노가 높다

 

특별법 무시하는 임대차법"···'5% 상한 적용' 해석에 분통

관련 카페에 올라온 글들을 보면 갈팡질팡 혼란스럽고 국토부에 최초임대료 이슈로 민원 넣는 분들도 많다.

그러나 국토부에 민원을 넣은들 대답은 해설서에 있는 내용과 같을 수 밖에 없다. 한입으로 두말할 수가 없으니 말이다.

법률에 따라 확실한 두가지 팩트는
첫째, 2019.10.23 이전 등록한 임대사업자들은 등록 당시 종전임대차계약을 갱신하는 경우에도 최초임대료로 보며 임대료 5%증액제한을 받지 않는다는 것이다.
이것은 법제처의 공식적인 법령해석도 동일하다.
국토교통부 및 민원인 - 임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있던 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 재계약하는 경우 임대료 증액 제한 규정의 적용 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항 관련)

http://www.lawmaking.go.kr/nl4li/lsItptEmp/417021?prdToDay=2020.+1.+31.&tgLsId=000243&prdFrDay=2019.+1.+1.&tgLsNm=%EB%AF%BC%EA%B0%84%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%97%90+%EA%B4%80%ED%95%9C+%ED%8A%B9%EB%B3%84%EB%B2%95&mode=all&pageIndex=1

→ (법제처 회신)이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되지 않습니다.

둘째, 주택임대차보호법에 따른 임차인의 1회 계약갱신청구권과 임대료 5%증액제한이다.

위의 두가지가 팩트일뿐이며 국토부 해설집의 해석은 그냥 국토부의 자의적인 해석일뿐이다. 법률 어디에도 명확하게 주택임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신청구권과 임대료 5%증액제한이 우선한다는 말은 없다.

그럼 무엇을 적용해야 맞을까?

일반법 vs 특별법, 무능한 정부의 부동산 정책

민간임대주택에 관한 특별법에 없는 내용은 주택임대차보호법을 따른다고??? 이것 역시 아전인수격인 해석일 뿐이다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 임차인은 단지 1회성 계약갱신청구권이 아닌 임대인의 임대등록기간 내내 사실상의 계약갱신청구권을 갖고, 임대료 5%증액제한이 적용된다. 단지 최초임대료 설정 이후라는 조건이 있을뿐이다.

결국 현재까지의 국토부 의도는 ... 아래와 같다고 나는 판단한다.
1) 해설집보고 간이 콩알만해진 임대인들은 주택임대차보호법을 따르라는 것이고, 
2) 주택임대차보호법과 국토부 유권해석을 믿고 간이 커진 임차인들은 임대인에게 대항할 수 있는 의지를 심어주는 것이고,
3) 결국 임대인, 임차인이 협의하거나 싸우라는 말 밖에는 되지않는다. 국토부도 말하고 있지않나. 상호간에 협의할 경우에는 5%이상 증액할 수 있다고...
위와 같을진대 임대인, 임차인 싸움만 붙여놓고 강건너 불구경하듯 이야기하는 국토부에 민원 넣어봐야 소용없는 일이라는 것이다.

결론은 현재로서는 임대인 스스로 확신을 갖고 끝까지 대처해나가는 수밖에는 도리가 없어보인다.

최초임대료 어떻게 대처할 것인가?

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