이전글에서 임대사업자에 임대소득 신고에 대해 알아봤다.

주택임대사업자의 임대소득신고

2019년 귀속부터 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 전면 과세가 시행되었다. 하지만 2,000만원 이하 임대소득이 모두 과세되는 것은 아니며 보유한 주택수에 따라 다르다. 2,000만원 이하 임대소��

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소득신고는 기장신고와 추계신고로 구분할 수 있다. 기장신고는 거래사실을 장부에 기록하여 그 내역에 따라 소득을 신고하는 것을 말한다. 
그리고 추계신고는 비용지출이 많지않고 단순한 비교적 소규모의 주택임대사업자들이 장부기록 없이 세법에서 정한 경비율을 적용하여 신고하는 방식을 말한다.

대다수의 소형주택을 임대하는 주택임대사업자들은 분리과세 방식에 따른 추계신고 방식을 주로 적용하여 간편하게 소득신고를 한다. 그리고 소득신고시 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) 조항을 적용하여 세액을 감면 받는 경우가 많다. 하지만 여기서 주의해야할 점이 있다.

소득세법 시행령 제68조(감가상각 의제) 조항이다.
감가상각이란 쉽게 말하면 시간이 지날수록 물건의 가치가 떨어지는 것을 비용으로 처리하는 것을 의미한다. 즉, 소득신고를 할 때에 해당 과세연도에 물건의 가치가 감소한 만큼을 비용으로 처리하는 것을 말한다.

예를들면, 아파트와 같은 철근콘크리트 구조의 건축물은 법인세법 시행규칙 제15조(내용연수와 상각률)에 따르면 기준내용연수는 40년이고 정액법에 의한 상각률은 2.5% 이다. 즉 취득가액 5억짜리 아파트라면 일년에 5억 * 2.5% = 1250만원씩 감가상각액을 비용으로 처리할 수가 있다. 

기장신고를 하는 경우, 위와같이 감가상각액을 매년 비용처리하여 소득세를 줄일 수가 있다. 하지만 만약에 10년 임대기간 동안에 감가상각액을 비용처리하였다면 나중에 해당 물건을 양도할 때에는 취득원가에서 감가상각액 만큼을 제하게 된다.

위의 예에서 5억에 취득한 물건을 10년 임대기간동안 매해 1250만원씩 비용처리 하고 9억에 양도한다면 양도차익이 아래와 같이 계산된다.
9억 - {5억 - (1250만원 * 10년)} = 5억2500만원
즉, 양도차익이 커지고 양도세가 증가하게되는 것이다.

자 그럼 소형주택 임대사업자가 분리과세 방식을 적용해서 추계신고를 할때 감가상각액을 명시적으로 비용처리하지 않았는데 무엇이 문제냐고?

바로 위에서 언급한 소득세법 시행령 제68조(감가상각 의제) 1항과 2항의 내용을 살펴야한다.

2항에서는 세법에 정의된 경비률로 추계신고시 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 본다는 것이다. 여기서 재밌는 것은 건축물은 제외다. 즉, 아파트 임대소득에 대한 추계신고시 감가상각비를 비용처리하지 않은 것으로 본다는 것이며 이는 양도시점에 취득원가를 기준으로 양도차익을 계산한다는 의미가 된다.
그런대 반전은 1항이다. 소득세를 면제 받거나 감면 받은 경우는 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 본다는 것이다.

말이 어려운 듯 하지만 결론은 분리과세 방식을 적용해서 추계신고할 때에 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) 조항을 적용하여 세액을 감면받는다면 추후에 양도시점에 취득가액에서 감가상각비를 제하고 양도차익을 산출해야 한다는 점이다.

 
많은 주택임대사업자들이 위 내용을 잘 이해하지 못하고 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용하고 있다.
710 부동산 꼼수 대책으로 양도세 100%면제, 장기보유특별공제 70%, 50% 혜택이 없어지거나 불확실해진 상황에서는 특히나 잘 판단해야겠다.

 

현재 진행중인 부동산 정책 관련 국민청원 리스트입니다.
이글을 읽고 계신분들은 분노하면서 침묵만하고 있지말고 열심히 동의해봤으면 합니다.
1분이면 됩니다.


청원기간 만료가 많이 남아있는 순으로 정렬해봤습니다.

임대사업자 혜택 폐지에 따른 소급 적용을 철회하고 원래대로 유지해주십시오. > 대한민국 청와�

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주택임대차보호법 해설집 "최초임대료"에 대한 재해석 요청드립니다. > 대한민국 청와대

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국토부 장관님께 드리는 글 > 대한민국 청와대

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(2019.10.23 이전 임대사업자의 최초임대료 문제)일반법이 특별법 보다 우선하는 최초사례를 만드��

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임대차 보호법 철회(다주택자가 되라는 건가?) > 대한민국 청와대

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임대사업자 부부공동명의, 최초임대료 정확한 해석과 자진말소 임차인 동의서 폐지 요청 > 대한�

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아쉽게도 336명으로 청원 종료되었습니다.

모순되는 대책으로 임대사업자는 매우 혼란스럽습니다 > 대한민국 청와대

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주택임대사업자의 종합부동산세 합산배제에 관한 기준은 종합부동산세법 제8조(과세표준)종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)에서 다루고 있다.

내가 임대등록한 주택이 종부세 합산배제 대상인지를 확인하려면 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) 조항을 살펴보면 된다.

이글에서는 매입임대주택중 장기일반민간임대주택에 대한 요건만 살펴본다. 아래와 같다.
a. 2018.9.14 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 종합부동산세 합산배제 대상이 아니다
→ 즉, 2018.9.13 이전에 취득한 주택은 조정대상지역 여부에 관계없이 합산배제 대상이다.
b. 해당 주택애 임대개시일 또는 합산배제신고한 과세기준일 공시가격이 6억(수도권), 그외는 3억 이하일 것
c. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
d. 임대료 증액제한 5% 초과하지 않을 것(2019.2.12 이후 계약 분부터 적용)
e. 임대료 증액후 1년 이내 증액하지 못하고 전월세 전환 준수(2020.2.11 이후 계약 분부터 적용)


종합부동산세 합산배제 산청기간은 9/16 ~ 9/30일까지이다. 잊지말고 홈택스에서 신청하도록하자


2019년 귀속부터 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 전면 과세가 시행되었다. 하지만 2,000만원 이하 임대소득이 모두 과세되는 것은 아니며 보유한 주택수에 따라 다르다.

주택임대소득 신고와 사업자등록 보도자료

 

2,000만원 이하 임대소득에 대한 과세 대상은 아래와 같다.
a. 1주택자 - 월세, 보증금 모두 비과세(단, 기준시가 9억 초과 주택의 월세는 과세)
b. 2주택자 - 월세 과세, 보증금 비과세
c. 3주택자 이상 - 월세 과세, 보증금은 간주임대료로 환산하여 과세
* 보유주택 수는 부부합산하여 계산
* 소형주택은 주거전용면적 40제곱미터 & 기준시가 2억 이하를 의미하며 주택수에 포함되지 않음
→ 즉, 소형주택 2채를 포함하여 총 4채를 보유한 사업자는 2주택자로 판단하여 월세만 과세하고 보증금은 비과세한다.

위의 구분에 따라 나의 임대소득이 과세 대상이라면 과세방법을 선택해야한다. 즉 종합과세 또는 분리과세를 선택해야한다. 과세방법은 연간 임대소득의 금액에 따라 기준이 다르다.


연간 임대소득에 따른 과세방법은 아래와 같다.
a. 2,000만원 초과 - 무조건 종합과세
b 2,000만원 이하 - 종합과세 및 분리과세 중 선택 가능
* 2,000만원 이하의 경우 임대소득 이외의 다른 소득과 합산하여 신고할 수도 있고 임대소득만 따로 분리과세로 신고할 수가 있다.
→ 종합과세는 다른 소득과 합산하여 소득구간에 따른 누진세율로 과세되며 분리과세는 임대소득에 대해서만 14% 단일세율로 과세되므로 일반적으로 고소득의 근로소득자의 경우 분리과세가 유리하다.

일반적인 분리과세에 따른 소득세 산출공식은 아래와 같다

주택임대소득 분리과세 방법

 위의 표에서 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)조세특레제한법 시행령 제96조(소형임대사업자에 대한 세액감면)조항에 세액감면 요건을 규정하고 있으며 2022년 과세연도까지만 적용된다.


세액감면 적용요건은 아래와 같다.
a. 소득세법에 따른 사업자등록을 하였을 것
b. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 하였을 것
c. 주거전용면적 수도권 85제곱미터, 이외 100제곱미터 이하일 것
d. 임대개시일 당시 기준시가 6억 이하
임대개시일은 a, b 의 요건을 모두 충족한 날을 말한다. 이때, a의 사업자등록일이 사업자등록증의 개업연월일 인지, 등록증의 발행일을 의미하는지는 이글을 작성하는 현재 아직 확실치않다.
→ 소득세 납부시 세액감면을 받을 경우, 나중에 해당 주택 양도시에 감가상각의제를 적용받아 취득가액에서 감가상각액수 만큼 감액되므로 양도차익이 증가하게 된다. 이것 또한 함정이 될 수도 있다.

 

임대사업자의 감가상각 의제의 함정

이전글에서 임대사업자에 임대소득 신고에 대해 알아봤다. 주택임대사업자의 임대소득신고 2019년 귀속부터 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 전면 과세가 시행되었다. 하지만 2,000만원 이하 �

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위와 같은 임대소득에 대한 신고는 소득세법 제70조(종합소득과세표준 확정신고)조항에 분리과세 주택임대소득에 대해서도 해당 과세기간의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 납세지 관할 세무서에 신고하도록 되어있다. 간편하게 홈택스에서도 할 수 있다.

 

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