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주택임대사업자의 거주주택 비과세

필넷 2020. 9. 5. 19:17
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임대사업자의 거주주택 비과세 요건은 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택 특례) 20항에서 다루고 있다

민간임대주택으로 등록한 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 아래 요건을 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
a. 보유기간 중 거주기간 2년 이상일 것
b. 양도일 현재 임대사업자등록과 장기임대주택을 임대하고 있을 것
c. 임대료 증액 제한 5% 준수
d. 임대차계약의 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 증액하지 못하고 전월세 전환 준수
→ 단, 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우로 한정된다. 하자만 2019.2.12 전에 취득한 주택은 상기 요건에 충족하면 계속적인 거주주택 비과세가 가능하다.
소득세법 시행령 제154조 제5항에 의해 2021.1.1 이후에는 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유한 날부터 보유기간을 산정함을 주의해야한다.

위 요건만 보면 단순한 듯 하지만 해당 거주주택이 직전거주주택보유주택인 경우는 취득이후 양도일까지 전체 기간에 대한 비과세가 아님을 주의해야한다.
→ 즉, 직전거주주택보유주택의 경우 직전거주주택의 양도일 후의 기간분만 비과세를 적용함

직전거주주택보유주택은 다음과 같은 조건을 충족하는 주택을 의미한다.
a. 해당 주택이 민간임대주택으로 등록하였고
b. 해당 주택의 보유기간중 양도한 다른 거주주택이 있고
c. 민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게된 경우에 한정한다

즉, 예를들어 설명해보면 A(거주주택), B(임대주택) 2주택을 보유하고 있는 경우에
1. A주택에 2년 거주하고 임대주택B 의 임대료 증액제한을 충족하고 계속 임대중이면 A주택을 비과세로 매도할 수가 있다.
2. B주택의 임대말소 이후에 전입하여 1세대1주택 요건을 충족하느 시점에 매도하는 경우에는 A주택 양도일 이후부터 B주택 양도일까지의 기간만 비과세가 적용된다는 의미이다.
→ 만약 B주택의 양도차익이 크고 A주택의 양도차익이 크지않은 경우 위와같이 매도하게되면 양도세 부담이 높아지는 함정이 있으니 조심해야할 필요가 있다.

 

1세대 1주택 비과세

소득세법 제89조(비과세 양도소득)에 1세대 1주택인 경우 과세하지 아니한다고 규정하고 있다. 그리고 1세대 1주택의 요건은 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)에서 다루고 있다. 1세대 1

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