주택임대사업자의 감가상각 의제의 함정

이전글에서 임대사업자에 임대소득 신고에 대해 알아봤다.

주택임대사업자의 임대소득신고

소득신고는 기장신고와 추계신고로 구분할 수 있다. 기장신고는 거래사실을 장부에 기록하여 그 내역에 따라 소득을 신고하는 것을 말한다. 
그리고 추계신고는 비용지출이 많지않고 단순한 비교적 소규모의 주택임대사업자들이 장부기록 없이 세법에서 정한 경비율을 적용하여 신고하는 방식을 말한다.

대다수의 소형주택을 임대하는 주택임대사업자들은 분리과세 방식에 따른 추계신고 방식을 주로 적용하여 간편하게 소득신고를 한다. 그리고 소득신고시 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) 조항을 적용하여 세액을 감면 받는 경우가 많다. 하지만 여기서 주의해야할 점이 있다.

소득세법 시행령 제68조(감가상각 의제) 조항이다.
감가상각이란 쉽게 말하면 시간이 지날수록 물건의 가치가 떨어지는 것을 비용으로 처리하는 것을 의미한다. 즉, 소득신고를 할 때에 해당 과세연도에 물건의 가치가 감소한 만큼을 비용으로 처리하는 것을 말한다.

예를들면, 아파트와 같은 철근콘크리트 구조의 건축물은 법인세법 시행규칙 제15조(내용연수와 상각률)에 따르면 기준내용연수는 40년이고 정액법에 의한 상각률은 2.5% 이다. 즉 취득가액 5억짜리 아파트라면 일년에 5억 * 2.5% = 1250만원씩 감가상각액을 비용으로 처리할 수가 있다. 

기장신고를 하는 경우, 위와같이 감가상각액을 매년 비용처리하여 소득세를 줄일 수가 있다. 하지만 만약에 10년 임대기간 동안에 감가상각액을 비용처리하였다면 나중에 해당 물건을 양도할 때에는 취득원가에서 감가상각액 만큼을 제하게 된다.

위의 예에서 5억에 취득한 물건을 10년 임대기간동안 매해 1250만원씩 비용처리 하고 9억에 양도한다면 양도차익이 아래와 같이 계산된다.
9억 - {5억 - (1250만원 * 10년)} = 5억2500만원
즉, 양도차익이 커지고 양도세가 증가하게되는 것이다.

자 그럼 소형주택 임대사업자가 분리과세 방식을 적용해서 추계신고를 할때 감가상각액을 명시적으로 비용처리하지 않았는데 무엇이 문제냐고?

바로 위에서 언급한 소득세법 시행령 제68조(감가상각 의제) 1항과 2항의 내용을 살펴야한다.

2항에서는 세법에 정의된 경비률로 추계신고시 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 본다는 것이다. 여기서 재밌는 것은 건축물은 제외다. 즉, 아파트 임대소득에 대한 추계신고시 감가상각비를 비용처리하지 않은 것으로 본다는 것이며 이는 양도시점에 취득원가를 기준으로 양도차익을 계산한다는 의미가 된다.
그런대 반전은 1항이다. 소득세를 면제 받거나 감면 받은 경우는 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 본다는 것이다.

말이 어려운 듯 하지만 결론은 분리과세 방식을 적용해서 추계신고할 때에 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) 조항을 적용하여 세액을 감면받는다면 추후에 양도시점에 취득가액에서 감가상각비를 제하고 양도차익을 산출해야 한다는 점이다.

 
많은 주택임대사업자들이 위 내용을 잘 이해하지 못하고 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용하고 있다.
710 부동산 꼼수 대책으로 양도세 100%면제, 장기보유특별공제 70%, 50% 혜택이 없어지거나 불확실해진 상황에서는 특히나 잘 판단해야겠다.