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주택임대사업자의 임대소득신고

필넷 2020. 9. 6. 14:24
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2019년 귀속부터 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 전면 과세가 시행되었다. 하지만 2,000만원 이하 임대소득이 모두 과세되는 것은 아니며 보유한 주택수에 따라 다르다.

주택임대소득 신고와 사업자등록 보도자료

 

2,000만원 이하 임대소득에 대한 과세 대상은 아래와 같다.
a. 1주택자 - 월세, 보증금 모두 비과세(단, 기준시가 9억 초과 주택의 월세는 과세)
b. 2주택자 - 월세 과세, 보증금 비과세
c. 3주택자 이상 - 월세 과세, 보증금은 간주임대료로 환산하여 과세
* 보유주택 수는 부부합산하여 계산
* 소형주택은 주거전용면적 40제곱미터 & 기준시가 2억 이하를 의미하며 주택수에 포함되지 않음
→ 즉, 소형주택 2채를 포함하여 총 4채를 보유한 사업자는 2주택자로 판단하여 월세만 과세하고 보증금은 비과세한다.

위의 구분에 따라 나의 임대소득이 과세 대상이라면 과세방법을 선택해야한다. 즉 종합과세 또는 분리과세를 선택해야한다. 과세방법은 연간 임대소득의 금액에 따라 기준이 다르다.


연간 임대소득에 따른 과세방법은 아래와 같다.
a. 2,000만원 초과 - 무조건 종합과세
b 2,000만원 이하 - 종합과세 및 분리과세 중 선택 가능
* 2,000만원 이하의 경우 임대소득 이외의 다른 소득과 합산하여 신고할 수도 있고 임대소득만 따로 분리과세로 신고할 수가 있다.
→ 종합과세는 다른 소득과 합산하여 소득구간에 따른 누진세율로 과세되며 분리과세는 임대소득에 대해서만 14% 단일세율로 과세되므로 일반적으로 고소득의 근로소득자의 경우 분리과세가 유리하다.

일반적인 분리과세에 따른 소득세 산출공식은 아래와 같다

주택임대소득 분리과세 방법

 위의 표에서 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)조세특레제한법 시행령 제96조(소형임대사업자에 대한 세액감면)조항에 세액감면 요건을 규정하고 있으며 2022년 과세연도까지만 적용된다.


세액감면 적용요건은 아래와 같다.
a. 소득세법에 따른 사업자등록을 하였을 것
b. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 하였을 것
c. 주거전용면적 수도권 85제곱미터, 이외 100제곱미터 이하일 것
d. 임대개시일 당시 기준시가 6억 이하
임대개시일은 a, b 의 요건을 모두 충족한 날을 말한다. 이때, a의 사업자등록일이 사업자등록증의 개업연월일 인지, 등록증의 발행일을 의미하는지는 이글을 작성하는 현재 아직 확실치않다.
→ 소득세 납부시 세액감면을 받을 경우, 나중에 해당 주택 양도시에 감가상각의제를 적용받아 취득가액에서 감가상각액수 만큼 감액되므로 양도차익이 증가하게 된다. 이것 또한 함정이 될 수도 있다.

 

임대사업자의 감가상각 의제의 함정

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위와 같은 임대소득에 대한 신고는 소득세법 제70조(종합소득과세표준 확정신고)조항에 분리과세 주택임대소득에 대해서도 해당 과세기간의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 납세지 관할 세무서에 신고하도록 되어있다. 간편하게 홈택스에서도 할 수 있다.

 

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